Mon premier achat immobilier : 400€ de Cash-Flow net

Dans cet article je vais vous raconter comment j’ai réalisé mon premier achat immobilier.

Cela faisait quelques semaines que je cherchais activement un appartement sur la petite ville de Vendôme dans le Loir et Cher mais je ne trouvais rien.

Les prix pratiqués à la vente sont beaucoup trop élevés en raison de la proximité de la gare TGV qui permet d’être à Paris en 40 min.

Alors que les loyers sont bas ce qui est très peu rentable. Il rare de trouver des rentabilités supérieures à 5% dans le coin, ce qui ne favorise pas du tout mes affaires.

Alors je décidais d’étendre mes recherches aux villes extérieures…

 

On dit souvent qu’il faut investir là ou on connait. Or mis a part Vendôme je ne connait pas vraiment le coin étant originaire de normandie. Donc je me rend sur google et décide de chercher de petite ville autour de moi avec au minimum 5000 habitants.

Le classement des plus grandes villes du Loir et Cher est vite fait, il y a Blois, Vendôme et Romorantin-Lanthenay. J’étends donc mes recherches à ces deux autres villes que je ne connais pas ou très peu.

Je fouille les petites annonces sur le bon coin , se loger.com, pap.fr et la première semaine je ne trouve rien. Pour le coup je me démoralise un petit peu mais je tiens bon. Je crée des alertes avec mes critères de recherche sur le bon coin. (je me concentre essentiellement sur ce site maintenant).

 

Après plusieurs semaines de recherches actives je trouve enfin…

 

Un jeudi matin mon smartphone sonne, une notification de l’application “leboncoin”.

Comme à mon habitude, je prends le temps de regarder de quoi il s’agit.

C’est une vieille maison de ville situé en plein centre-ville de Romorantin. Bon le fait qu’elle soit située en hyper-centre m’intéresse. Son prix est de 85.000€ net vendeur.

Un seule photo de la façade est disponible. Ça à l’air entretenu !

Je décide de lire la description du bien.

C’est une maison de 110m2 divisée en deux appartements qui sont actuellement loués.

( Il n’est jamais très bon d’acheter un bien déjà loué car nous ne sommes pas libre de pouvoir faire des travaux, d’aménager comme on veut, de choisir le montant du loyer et le plus important de choisir le locataire )

 

Malgré cela je passe quand même un coup de fil au propriétaire pour avoir plus d’informations…

 

Le propriétaire est aimable, il me dit qu’il possède ce bien avec sa soeur depuis maintenant 30 ans. Et qu’ils souhaitent s’en séparer pour obtenir un apport afin d’acheter un appartement sur Paris.( Vendeur pressé de vendre égal bonne affaire )

Je lui demande dans quel état est actuellement le bien. Et il me répond que la façade est propre, un des deux appartements a été refait à neuf récemment mais que l’autre est un peu vétuste car la locataire actuelle est présente depuis environ 15 ans.

D’accord, c’est bon signe !

Il m’informe du montant des loyers et là, je sens le sourire me monter aux lèvres. En effet, chaque appartement est loué 450€ par mois.

Je fais rapidement le calcul de rentabilité ( 900€ de loyer HC x 9 mois = 8100€ net ) on divise ensuite par le montant du bien càd ( 8100€ / 85.000€ = 0,095 x 100 = 9,5% net ) ce qui est tout à fait bien car il faut viser une rentabilité minimum de 7%.

 

 

Je me déplace pour voir le bien…

 

Après une heure et demi de route j’arrive à destination. Le propriétaire m’attend devant avec 2 autres personnes venues visiter également le bien.

On m’informe qu’un des locataires n’est pas présent, donc on ne pourra visiter qu’un appartement sur deux. 🙁

La locataire est une vieille dame d’environ 70 ans qui est là depuis 15 ans environ et qui n’a jamais posé de problème.

Bon autant dire que dès le début de la visite, je suis écoeuré par l’odeur de chat. La dame en possède pas loin de 10.

Et l’appartement est vraiment sale, avec des chats un peu partout. ( pour info, je déteste les chats lol )

La visite est rapide et je me dépêche de ressortir de cet endroit.

 

 

La négociation avec le propriétaire…

 

Elle fut assez brève également. Je ne voulais pas passer à coté de cette opportunité. J’étais donc décidé à formuler une offre d’achat.

En discutant avec le propriétaire dehors le temps que les 2 autres personnes visitaient l’appartement, je me renseignais sur de futurs travaux éventuels. Il m’informa que d’ici à 10 ans il y aurai surement la toiture à changer pour un cout de 10.000€.

De là, j’allais commencer à négocier le prix. C’est alors que le vendeur m’a directement proposé de baisser le prix de 5.000€ soit 80.000€. J’ai vu là une bonne affaire car cela faisait monter la rentabilité à 10%.

J’informais donc le propriétaire de mon envie d’acheter au prix de 80.000€ et lui donc transmis mon offre écrite, qu’il a accepté !

Aujourd’hui je me dis que j’aurais sans doute pu faire une proposition à 75.000€ voir 70.000€ et elle aurait surement été acceptée… dommage pour moi !

La signature du compris de vente…

 

C’est la première fois que j’avais à faire avec un notaire et je ne connaissais pas vraiment les démarches.

Alors j’ai cherché quelqu’un qui saurait m’expliquer simplement les choses et proche de chez moi.

Ce fut le cas avec ma notaire, une femme très gentille qui nous expliqua, à ma femme et moi, comment aller se dérouler chaque étape.

Nous avons donc signé une procuration afin qu’elle nous représente lors de la signature du compromis. Cela nous a permis d’éviter de nous déplacer jusqu’à Romorantin.

 

La recherche de financement…

 

C’est à partir de là que le travail commence réellement car maintenant que le compromis est signé par les deux partis. J’avais 45 jours pour trouver un financement. Et autant vous dire que ce ne fut pas de trop.

En effet, je ne pensais pas ça aussi difficile.

J’ai d’abord pris contacte avec un courtier de Vendôme. Nous avons monté le dossier ( il faut vraiment beaucoup de papier )

Ensuite j’ai attendu ( la patience est une bonne vertu ) et attendu pour enfin recevoir une réponse négative.

Les banques refusaient car pas assez de garanties et surtout une rentabilité trop élevé…

OUI OUI une rentabilité brut à 13,5% les banques ne comprenaient pas ( il y avait forcément une arnaque quelque part ).

Le courtier me demandait de faire un apport à hauteur de 13.000€ pour rassurer les banques.

Ce que j’ai refusé ! Il n’était pas question que j’avance le moindre centime.

J’ai donc consulté un courtier en ligne et même réponse…

J’envisageai donc de mettre un apport mais ma ( super ) femme, elle m’a convaincu de prendre mon courage à deux mains et de me rendre dans les banques pour défendre moi même mon dossier.

Et je la remercie pour ça ( derrière chaque grand Homme, il y a une femme. )

J’ai donc pris rendez-vous avec toutes les banques de la ville soit 12 au total…

12 rendez-vous sur 2 jours autant vous dire que c’était la folie. A mon premier j’étais un peu stressé mais alors au dernier j’étais en confiance et cela m’a permis d’obtenir le financement que je voulais. À savoir un financement total du cout de l’achat et des frais de notaire échelonnés sur la plus longue durée possible soit 20 ans.

Pourquoi la plus longue durée possible ? Et bien pour avoir le montant des mensualités le plus bas possible et ainsi générer un maximum de cash-flow…

C’est après avoir reçu 10 NON que mon dossier fut accepté par 2 banques.

1 OUI suffit !!!

Il me restait plus qu’à choisir celle qui me proposait le plus d’avantages !!!

 

Il faut juste persévérer, ne jamais lâcher et jour ou l’autre ça fini par payer…

 

La signature de l’acte de vente se déroula chez le notaire du vendeur. En présence du vendeur, de mon épouse et de moi-même, de mon notaire.

Après la lecture de l’acte de vente par le notaire nous avons tous été invité à signer.

Nous étions officiellement les nouveaux propriétaires de ces 2 appartements 🙂

Mon notaire m’avait prévenu que, le jour de la vente, on me demanderai un chèque pour payer le prorata de la taxe foncière. Je m’apprêtais donc à sortir mon chéquier lorsque le notaire me dit que je paierai directement la taxe foncière en octobre ou novembre quand l’ancien propriétaire la recevrait.( Bon c’est cool, ça fait ça de moins à sortir de ma poche )

Je pensais en avoir fini quand le notaire se tourna vers le vendeur pour obtenir un chèque d’un montant de 1340€ pour les loyers en cours et également pour les cautions des locataires.

Puis quelques secondes après je tenais entre mes mains l’acte de vente et le chèque de mes premiers loyers.

Comment vous expliquez le sentiment qui m’habitait… J’étais aux anges !!! Je souriais comme jamais je n’avais souris avant !!!

Nous étions enfin PROPRIÉTAIRE…

 

La route pour rentrer chez nous fut longue.

Nous étions pressé de rentrer pour fêter ça entre nous.

C’est très important de célébrer ça…

Après des semaines, voir des mois de travail cela payait enfin !

Nous avons passé la soirée dans un magnifique restaurant, mangeant, buvant, se racontant notre progression et se rappelant le parcours accompli…

Quel bonheur !!!

 

 

Je tiens à remercier encore une fois mon épouse qui me soutien chaque jour et m’encourage toujours à avancer !!!

Merci mon amour…

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