un empire immobilier

Mickael Zonta : les 7 erreurs à éviter pour créer un empire immobilier

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S’arrêter au 1er refus de banque

Si vous décidez de vous arrêter au premier refus bancaire ou même de courtier, vous ne pourrez jamais vous construire un patrimoine immobilier.

Par exemple, lors de mon premier achat d’un immeuble, j’ai pris contact avec un premier courtier. Il m’a dit que mon dossier n’était pas assez solide. Le deuxième courtier que j’ai consulté m’a dit que c’était impossible avec un dossier comme celui-là. Il faut dire qu’à l’époque j’étais le seul à travailler. Ma femme était mère au foyer et ne percevait aucun revenu. Nous avions seulement 1650€ par mois. Mais je n’ai pas baissé les bras. Avec les encouragements de mon épouse, je décidais de porter moi-même le dossier auprès des banques. J’avais pris une semaine de vacance afin de pouvoir m’y mettre à fond. J’ai donc consulté 12 banques en l’espace de 3 jours. Je vous laisse imaginer le rythme. C’était la première fois que je faisais ça. Présenter un dossier à une banque pour obtenir un crédit immobilier était nouveau pour moi. Heureusement je fais beaucoup d’exercices sur la confiance en soi. C’est sans doute ce qui m’a permis de ne pas me faire dessus dès la première banque lol. Je ne vais vous détailler chaque rendez-vous mais sachez que sur les 9 premières banques j’ai obtenu un refus. Cela en aurait découragé plus d’un. Mais pas moi j’étais persuadé qu’en tapant à toutes les banques ( j’étais prêt à faire la France entière ) au moins une avait me dire oui. Il suffit d’un oui ! Et c’est ce qui s’est produit, j’ai obtenu un OUI de deux banques. La persévérance voilà la technique ultime !

Achat résidence principale

Beaucoup font l’erreur de commencer par acheter leur résidence principale. Or ils ne savent pas qu’ils sont en train de réduire leur chance de pouvoir investir dans l’immobilier locatif. En effet la résidence principale est un passif et non un actif. De plus il réduit la capacité d’emprunt sauf si le crédit est totalement remboursé. Mais dans la majorité des cas, il y a un long crédit sur le dos du propriétaire.

Lorsque j’ai consulté les banques pour obtenir un crédit, on m’a souvent demandé pourquoi je n’achetais pas d’abord ma résidence principale. Quand je leur expliquais mon point de vue, presque tous ne comprenaient pas. Sauf bien sûr les deux banques qui étaient prête à m’accorder le crédit. Hazard ? Non, ils avaient une mentalité d’investisseur. Et c’est que vous devez avoir aussi.

Attendre l’affaire du siècle

Je vous l’annonce directement. L’affaire du siècle n’existe pas ! Si vous attendez l’affaire du siècle pour investir, alors vous n’investirez jamais. Il faut comprendre que, si lors de vos recherches, vous trouvez un bien qui est parfait, pas cher, qui rapporte beaucoup d’argent etc. C’est pas normal ! Pourquoi le propriétaire l’aurait mis en vente ? Il y a sans doute anguille sous roche.

Au lieu de cela, passez à l’action quand vous estimez que l’opération va être rentable pour vous. Le meilleur conseil que je peux vous donner c’est de chercher un bien avec des travaux. Négociez le prix et faite bien vos calculs de rentabilité avant d’acheter.

Mettre toute son épargne

Certaines banques vous demanderons un apport. Somme qui peut varier en fonction de votre situation personnelle et du prix du bien que vous voulez acheter. Personnellement je cherche toujours à obtenir un financement avec Zéro apport afin de garder ma trésorerie. Mon but n’est pas de dépenser de l’argent mais bien d’en gagner.

Beaucoup de personnes investissent leur épargne dans leur achat immobilier. C’est une erreur ! Prenons comme exemple l’achat des 2 appartements que j’ai réalisé. J’ai obtenu un crédit sans apport de 89000€ tout compris (notaire, etc…). Je rembourse chaque mois 458€ à la banque. Ce qui fait un cash-flow de 444€ puisque le cumul des loyers fait 902€.

Maintenant voyons en ayant fait un apport disons de 20000€. Je demande donc un crédit de 69000€. Je rembourse à la banque chaque mois environs 100€ de moins soit 356€. Ce qui fait un cash-flow de 546€.

Sauf qu’en regardant bien, il nous faut combien de temps pour récupérer notre mise de départ de 20000€ ? Il va nous falloir un peu plus de 36 mois avant de commencer à gagner de l’argent. Alors que dans mon cas c’est dès le début que je gagne. Et au bout de 36 mois j’aurais déjà la somme de 15984€. Ce qui augmentera ma trésorerie à 35984€.

Et d’après vous aurais-je plus de facilité pour emprunter par la suite ? 😉

Crédit trop court

C’est un peu la même idée que dans le paragraphe précédent. Bon nombre de personnes pensent qu’il faut avoir un crédit le plus court possible pour s’enrichir.

C’est encore une fois une erreur. En tant qu’investisseur, ce que nous recherchons c’est de gagner de l’argent maintenant. Et non dans 15 ou 20 ans. Pour se faire nous allons essayer d’obtenir le cash-flow le plus élevé possible. Or en réduisant la durée du crédit à son minimum, nous allons augmenter les mensualités de remboursement. Donc réduire notre cash-flow.

Au contraire, le mieux pour nous investisseurs est de réussir à obtenir le crédit le plus long possible. Tout ça afin de réduire nos mensualités et du coup augmenter considérablement notre cash-flow.

Cash-flow négatif

Cela va de soit et vous l’aurez compris. Le but pour un investisseur est de gagner de l’argent. Donc du cash-flow. Or en ayant un cash-flow négatif c’est l’inverse qui se produit. Chaque mois nous perdons de l’argent. Nos loyers nous rapportent moins que le montant des mensualités de crédit. Ce qui provoque un cash-flow négatif.

Ne pas déléguer

Beaucoup de personnes, qui débutent dans l’investissement, pensent pouvoir tout gérer tout seul. C’était mon cas au début !

A terme le but est de se dégager du temps grâce à l’immobilier. Devenir rentier et ne plus avoir besoin de travailler. Donc on ne cherche pas à se créer un double emploi.

Ce que l’on veut avoir du temps pour faire autre chose que travailler.

En délégant certaines tâches comme la gestion locative, on se dégage du temps pour pouvoir travailler sur d’autres projets. Toujours dans le but de développer un maximum de revenus passifs pour quitter la rat race.

Voilà j’espère que ces quelques conseils vous aurons plu. Dites le moi dans les commentaires et partagez autour de vous. À bientôt

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